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Ao anunciar os Indicadores Imobiliários Nacionais referentes ao 4º trimestre de 2019, a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) afirmou que a expectativa é de que os segmentos de médio e alto padrão cresçam até 30% no ano de 2019.

O anúncio, que toma como base o desempenho do setor em 2018, foi feito presidente da entidade, José Carlos Martins, em 25 de fevereiro de 2019, e diz respeito apenas aos imóveis financiados com recursos da caderneta de poupança.

O desempenho dos imóveis dentro do programa Minha Casa, Minha Vida, no entanto, é incerto para a CBIC. Isso porque, explica Martins, ainda não estão claras as regras que o Governo irá praticar para esses imóveis que representam um terço do mercado nacional.

Ainda assim, para todos os casos, a CBIC não vincula o desempenho do mercado imobiliário à aprovação da reforma da previdência. Isso porque, explica Martins, “os números já no ano passado foram bons, quando ainda não havia expectativa de aprovação da reforma. Mas se houver a reforma podem ser ainda melhores”, pontua.

A razão, diz, é que a demanda por imóveis não se relaciona com o crescimento econômico, somente o consumo. Ou seja, o mercado está aguardando um bom momento para dar vazão à demanda reprimida pelos anos de recessão.

E com a perspectiva de manutenção da inflação e de juros baixos, o momento parece propício à retomada.

Nível de estoque de unidades imobiliárias

A perspectiva de vazão a uma demanda atualmente retraída leva a um outro dado apresentado pela CBIC. Atualmente, o estoque de unidades novas é o menor da série histórica registrada pela entidade e está em 11 meses, salienta Fábio Tadeu Araújo, da coordenação de estudos imobiliários da CBIC.

De acordo com ele, isso significa que, caso, hipoteticamente, não houvesse nenhum lançamento, o estoque atual seria suficiente para apenas 11 meses de demanda. Ele conta, ainda, que em seu nível mais alto o estoque chegou a 21 meses.

O dado é relevante porque se trata de um setor com ciclo de produção muito longo.

Logo, conta Araújo, o nível de estoque considerado confortável varia entre 12 a 18 meses, com 30 a 35% desses imóveis na planta, 45% em construção e o restante já prontos para entrega.

Atualmente, esse valores são, respectivamente, de 25%, 45% e 30%. Logo, seria preciso, de acordo com a análise de Araújo, haver um aumento na quantidade proporcional de imóveis na planta.

Embora as perspectivas sejam de aumento da oferta ao longo de 2019, o cenário do quarto trimestre de 2018 abrangido pelo estudo era de vendas mais aceleradas do que os lançamentos em três das cinco regiões estudadas: Norte, Nordeste e Sul. E o Centro Oeste apresentava certo equilíbrio entre lançamentos e vendas.

De maneira geral, considerando todo o País, foi registrado aumento de 45,1% nos lançamentos no quarto trimestre de 2018 em relação ao período imediatamente anterior. O resultado é expressivo, mas ainda é 9% menor do que a quantidade de lançamentos no mesmo trimestre de 2017.

Em paralelo, houve aumento também nas vendas, de 23,3% ante o trimestre anterior e 4,4% frente ao 4º trimestre de 2017. As vendas de 2018, inclusive, representam um destaque positivo, na opinião de Araújo. Com 120.142 unidades vendidas ao longo do ano, o aumento foi de 19,2% frente a 2017, quando foram comercializadas 100.787 unidades.

Com maior ou menor intensidade, as vendas crescem continuamente desde julho de 2017, sem nenhum registro de queda desde então.

Comportamento dos preços dos imóveis

O principal efeito de um eventual desabastecimento é a elevação nos preços dos imóveis.

O estudo da CBIC indica que de outubro a dezembro de 2018 os preços dos imóveis subiram acima da inflação do setor. Ainda assim, Martins assegura que o crescimento está dentro da normalidade. “Os preços estavam retraídos e começam a se recuperar agora”, analisa. Além disso, ele afirma que os preços na Região Metropolitana de São Paulo se recuperam com uma velocidade bastante intensa.

Incertezas no Minha Casa, Minha Vida

Prestes a completar 10 anos e responsável por dois terços dos negócios imobiliários do País, o programa Minha Casa, Minha Vida vive um momento de indefinição.

Inicialmente, a demora na aprovação da lei orçamentária para 2019 resultou na paralisação nas contratações.

Ainda em fevereiro, Martins, da CBIC, afirma que os repasses não foram normalizados e que, pior, não há informações por parte do Governo sobre quando ocorrerá a normalização. “A paralisação não foi no repasse para a compra, mas para a contratação do empreendimento”, explica. “Então o problema vai refletir lá na frente”, avalia.

Por outro lado, o Governo já indicou que a perspectiva é que o funding para o MCMV será 5% menor em 2019 na comparação com 2018. Considerando a incidência de inflação, Martins avalia umarawpixel-561404-unsplash – indicadores imobiliários nacionais CBICers redução de até 9% no volume de recursos efetivamente empregados no programa.

Ainda assim, a aposta da CBIC é de que as contratações por meio do programa de moradia popular se mantenham, no mínimo, estáveis.