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Cinco anos e meio atrás, depois de ver muitas conversas controversas a respeito de orçamentos, decidimos abordar o tema dos custos de construção de frente e criar uma Folha de Dicas de Construção Residencial. Discutir as finanças de projetos construção é extremamente importante. O objetivo era simples e de grande alcance. Queríamos criar um modelo prático para discutir os custos do projeto (simples) e um que nossa indústria poderia começar a usar para ajudar a comparar maçãs com maçãs (de longo alcance). E responder uma pergunta simples: O que é orçamento de obras?

Com sorte, nossos leitores se engajaram e esse  passou a ser um dos nossos posts mais procurados na história do BUILDblog. Serviu a um propósito útil e, desde a sua introdução, temos tido conversas cada vez mais embasadas sobre custos de construção com clientes atuais e potenciais.

O início de tudo

A partir daí, 2014 começou promissor, muitos residentes de Seatle (e do noroeste do Pacífico em geral) passaram as sentir as coisas andando, as indústrias crescendo, e o futuro nunca pareceu mais brilhante. Parece que as provações da grande recessão foram deixadas para trás, mas, infelizmente, uma economia em expansão traz seu conjunto próprio de desafios. Recentemente observamos que o aumento dos custos de construção, que tem sido bastante linear na última década, tem acelerado acentuadamente. Entender o que é orçamento de obras faz diferença na hora de saber o quão bom é um orçamento. No primeiro semestre deste ano, os preços de construção e os custos relacionados aumentaram desproporcionalmente e cada vez que achamos que vamos poder recuperar o fôlego, uma nova onda de aumentos de custos aparece.

 

Ficha de Dicas de Custos da Construção

Como se tivéssemos alarmes disparando, nós percebemos que tanto a Ficha de Dicas de Custos da Construção Residencial de 2009, quanto as nossas conversas sobre os custos, estavam na necessidade de uma atualização oportuna. Portanto, sem mais delongas, bem-vindos ao Ficha de Dicas de Orçamento da Construção Residencial de 2014, e aos custos de construção ajustados para uma economia saudável.

O que é orçamento de obras

Na Imagem que retrata o que é orçamento de obras:

  • Itens que seu orçamento de construção deve incluir:

Custos de construção para o lar – cada peça física do projeto e o trabalho para instalá-la: incluindo escavação, fundação/assentamento, estrutura, telhados, iluminação e calhas, janelas,& cortinas & portas, acabamento lateral e frontal, sacadas, controles de temperatura, encanamento, parte elétrica, isolamento térmico, reboco, tintas, azulejos e telhas, armários & closets & balcões, chão, componentes especiais (equipamento de banho, espelhos, lareiras, corrimãos, materiais decorativos, utensílios.

Condições gerais: (banheiros químicos, segurança da construção, ferramentas especiais, montagem, despachos, entre outros)

Remoção de entulho

Limpeza geral

Condições especiais: (específicas de cada projeto: fundações pouco convencionais, acesso à construção, etc)

Taxas de venda

Gerenciamento da construção + Superintendente da construção (normalmente chamados de a Taxa Geral da Empreiteira)

  • Ítens que seu orçamento de projeto deve considerar (esses estão fora do $/m² orçado):

Taxas de arquitetura (variam entre 8-15% dependendo do tipo e escopo do projeto)

Consultores de projeto (como agrimensor, geólogo, engenheiro estrutural, consultor de energia, etc)

Taxas de licenças (todas as taxas de regulamentação e jurídicas para aprovação do projeto)

Utilidade pública (água/poço artesiano, fossa/esgoto, energia elétrica e telefone/tv a cabo, gás)

Demolição e/ou preparação do terreno (como estipulado no projeto e visagismo eventual)

Áreas externas (pátios, passarelas, garagens, etc)

Visagismo

  • Orçamentos de construção e projetos típicos

Reforma de todo imóvel: $525/m² +- $120/m²

Nova construção: $750/m² +- $150/m²

 

Vale a pena destrinchar as coisas um pouco mais para entender melhor o que é orçamento de obras, porque vemos aumentos de custos de construção dessa magnitude. Pelo menos aqui no Noroeste do Pacífico, percebemos que vários itens foram introduzidos nos últimos cinco anos ou foram intensificados significativamente recentemente. Esses itens, mais do que outros, alimentaram a aceleração dos custos de construção.

 

REGULAMENTO DO DEPARTAMENTO DE CONSTRUÇÃO

Os requisitos em torno de drenagem, impermeabilização de área de superfície e gerenciamento de águas pluviais tornaram-se projetos recorrentes no noroeste do Pacífico. Os requisitos de projeto muitas vezes introduzem páginas adicionais para o design, dias de trabalho extra, consultores adicionais e avaliações demoradas na cidade/município. A construção envolve trabalhos de terraplenagem adicionais, medidas de terreno precisas e aumentos significativos no trabalho na construção- tudo para viabilizar medidas temporárias e permanentes. Tudo isso nos deixou com a sensação de literalmente jogar dinheiro fora.

 

A necessidade de engenharia geotécnica é quase uma garantia em projetos residenciais hoje. E é um dos pontos que são esquecidos quando se pensa sobre o que é orçamento de obras. Na década anterior, um engenheiro geotécnico era exigido pelo departamento de construção em um projeto somente quando fatores ambientais extremos estavam presentes (por exemplo, declive íngreme, área de potencial deslizamento, etc.). Ultimamente, os departamentos de construção pedem um relatório geotécnico para emissão de licenças padrão com freqüência suficiente para que a geologia se torne parte da maioria das equipes de projeto. Este trabalho requer visitas adicionais ao local, inspeção/observações da construção, coordenação adicional e relatórios caros com implicações de custos adicionais na construção.

 

No lado de emissão de permissões da equação, os revisores zelosos do projeto estão decicando tempo e a energia significativos ao processo da permissão. Outrora o processo de avaliação da permissão costumava ser uma avaliação dos documentos de construção, hoje os requisitos de licença são tangenciais ao ponto de exigir um conjunto de plantas exclusivo para o processo de autorização. O tempo, a energia e os custos adicionais disso são refletidos (se não ampliados) no local da construção em tempo e dólares.

 

Disposições das terras

Além desses exemplos, estamos descobrindo que há mesmo casos em que as disposições de uso da terra estão sendo mal aplicadas a certas propriedades. Um projeto nosso recente foi enquadrado em diretrizes especiais de deslizamento de terra potencial (com permissão, geotécnica e custos físicos associados), embora não houvesse nenhum deslizamento íngreme nem áreas de deslizamento em potencial presentes ou encontrados em nenhum mapa. Depois de insistir, sem sucesso, nossa única ação para permitir que o projeto continuasse era concordar com as estipulações.

Além dos impactos do uso da terra e do código de construção, os códigos secundários (Mecânica, Elétrica, Encanamento, etc.) também estão introduzindo disposições desnecessárias que doem nas nossas cabeças (e carteiras). Uma adição recente ao código elétrico requer que todas as tomadas em uma casa sejam protegidas por GFCI (estes são os pequenos botões de reinicialização que estão em suas tomadas de banheiro e cozinha). Embora a proteção do GFCI faça sentido em lugares sujeitos a se molhar, esta tecnologia é um nível injustificado de proteção em toda a casa e gera um aumento de 5% para os custos de fiação. Estamos vendo esses tipos de normas adicionadas quase diariamente.

 

EXPECTATIVAS DO CLIENTE

Mais do que nos anos passados, percebemos que os clientes têm expectativas maiores É cada vez mais difícil (e caro) para atingir um nível aceitável de finalização.

 

Nos vemos em uma cilada aqui. Nós entendemos e apreciamos que nossos clientes fazem um investimento substancial em seu projeto. Normalmente é o maior investimento da vida deles. Para muitos, também pode ser a única vez que construir do zero ou fazer uma reforma substancial. Sem dúvida, o nível de execução na construção deve ser elevado dado o investimento. Também não temos como garantida a confiança de nossos cliente em nós para guiá-los nessa jornada, incluindo a jornada de estabelecer expectativas e entregá-las. Por último, nós apreciamos que nossos clientes não foram capazes de encontrar algo que eles poderiam simplesmente comprar para atender às suas necessidades e desejos, então eles nos contrataram para construir para eles. Isso é uma indicação clara de que isso é muito importante para eles.

 

No entanto, achamos que essa situação precisa ser equilibrada com um nível razoável de execução. Muitas mãos (e sobreposição de pés e cintos de ferramentas e equipamentos) são usadas para fazer o produto final. Embora não aceitemos nem mesmo um pouco de trabalho mal feito, de qualquer um dos envolvidos, vemos que na confecção da salsicha (cuidado com o que você assiste), nem todas os detalhes de um projeto alcançarão perfeição.

Isso certamente poderia acontecer, mas é em um nível totalmente diferente de orçamento que não trabalhamos. Como a Folha de Dicas acima mostra, alcançar a perfeição é uma adição de orçamento de 40% + construção, impactando O que é orçamento de obras, na realidade. Alcançar a perfeição em todos os aspectos de um projeto não é o que consideramos ser rentável ou mesmo sensato. Há um nível aceitável que podemos acordar e entregar (e podemos ter outro blog inteiro sobre este asunto).

 

VENDEDORES

À medida que os fornecedores e os fabricantes se recuperam dos tempos negros da grande recessão, eles agora lutam para acompanhar as demandas da indústria e as novas exigências da legislação. Consequentemente, o seu custo também está aumentando a uma taxa surpreendente.

 

OUTROS & IMPREVISTOS

Existem outros fatores  que estão além do nosso controle ou influência que ainda estamos descobrindo, ou simplesmente estão sendo jogados em nossa cabeça. Por exemplo, devido à quantidade de trabalho de infra-estrutura em Seattle, cada coisa relacionada ao concreto (mistura, transporte por caminhão, reforço, bombeamento) teve um aumento de custo inimaginável. Nós sempre tentamos nos preparar para coisas como essa para ganhar nos custos, mas parece que fica cada vez mais difícil.

 

Como pregamos uma prática engenhosa e econômica de criação de projetos, obviamente não somos fãs de aumentos de custos desnecessários. Nós gostamos de pensar em nós mesmos como o grupo que produz orçamentos de projetos eficazes e precisos que complementam as casas elegantes e funcionais que nos esforçamos para criar. Junto com essa filosofia, nós geramos alguns métodos para clientes espertos navegarem e minimizar os custos de construção crescente.

 

Anos atrás, podemos ter sugerido que as idéias expressas acima são simplesmente nossas opiniões e que há diferentes maneiras de se abordar a concepção, construção e financiamento de um projeto. Ou seja, queríamos mostrar de maneira completa o que é orçamento de obras. Mas depois que conseguimos mais experiências e com mais projetos adicionados ao nosso portfólio, o que pode ter sido informação subjetiva está se transformando em conhecimento. Concorde, não concorde, ou argumente. Estamos sempre interessados ​no que você tem a falar.

Então, você entendeu o que é orçamento de obras? Fale nos comentários abaixo.

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