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Um projeto bem sucedido tem início no entendimento das necessidades do cliente. É preciso compreender as suas expectativas e as funcionalidades do produto a ser desenvolvido. É preciso entender o programa e espaços oferecidos no curto prazo e prevendo expansão futura. E isso começa antes da execução, na pré-construção.

Os atributos do produto devem ser materializados no conceito do projeto em reuniões com o cliente e partes interessadas. Devem ocorrer desde o início da fase conceitual e ao longo do desenvolvimento do projeto. São fundamentais para confirmar a compreensão da encomenda e definição do escopo.

Avançar antes de termos esta confirmação pode causar:

  • Frustração, já nas primeiras entregas;
  • Retrabalho;
  • Quebra na confiança do cliente, dificilmente superável.

Evolução do escopo de projeto

O Project Management Institute (PMI) afirma que o escopo poderá mudar ao longo do projeto a pedido do cliente. Mas é importante registrar e controlar as alterações. Ou seja, detalhar os impactos causados no custo e no prazo. Além disso, é preciso reportar os impactos para o cliente e seus interlocutores.

Num trabalho de Pré-Construção, algumas atribuições importantes da integradora (construtora) são:

  • Supervisão dos aspectos necessários ao estudo de viabilidade do empreendimento;
  • Discussões preliminares sobre o conceito do projeto;
  • Suporte para a aquisição do imóvel;
  • Estudo de zoneamento (Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo);
  • Análise do potencial construtivo;
  • Questões regulatórias;
  • Eventualmente: projeto legal, aprovações e licenças;
  • Questões fiscais (podem ter impacto permanente no negócio do cliente).

Independentemente do tipo de edificação ou do sistema construtivo a ser empregado, precisamos eliminar surpresas. Ou seja, dar segurança e conforto ao cliente para que cada fase seja consolidada. Ou seja, entregue no prazo e orçamento previamente acordados.

Definição de Pré-Construção

O termo “Pré-Construção” é citado desde 1850. A partir de 1980 ganhou ênfase na construção civil por meio de iniciativas de organizações como o Construction Industry Institute.

Daí, passaram a disseminar informações de pesquisas, publicações, apresentações e ferramentas. Além disso, organizaram lições aprendidas com as melhores práticas da cadeia de valor da indústria. O objetivo era melhorar a segurança e a eficiência do capital investido.

Ainda não há uma definição clara sobre o que é Pré-Construção. Apesar do emprego deste termo por pesquisadores, professores, consultores, além algumas construtoras que operam embasadas no modelo de produção e logística industrial, ainda temos muito para caminhar.

Para contextualizar fundamentos sobre pré-construção com base em minha experiência em empresas de engenharia, construção e incorporação líderes em inovação e tecnologia no setor, sugiro a seguinte definição:

“Pré-Construção é o conjunto de atividades e serviços realizados previamente à etapa de produção (execução da obra ou construção). Abrange desde a fase de concepção do produto ou projeto. Compreende o estudo de soluções de engenharia e das diversas interfaces. Assim como compreende o desenvolvimento paralelo de estimativas de custo, o estudo de viabilidade, o planejamento e o orçamento detalhados de um projeto integrado de construção. Tudo para garantir sua eficácia e construtibilidade”.

A pré-construção pressupõe trabalho colaborativo. Ou seja, envolve competências de todos os membros da cadeia de valor. Dentre eles, projetistas, consultores, integradora (construtora) e fornecedores. Além disso, a pré-construção avalia riscos e alternativas. Por  fim, opta sempre pela melhor solução para cada projeto.

Portanto, a Pré-Construção exerce papel fundamental para o êxito do empreendimento. Trata-se do desenvolvimento de soluções de engenharia e projeto previamente à execução da obra. Isso garante sua construtibilidade e redução de riscos. Tem o objetivo de atender as necessidades do cliente, gerando um projeto funcional, financeiramente viável e eficaz.

Principais Benefícios da Pré-Construção para o Cliente

Os benefícios para o cliente são muitos. Podemos afirmar que os esforços de Pré-Construção economizam tempo e dinheiro para o cliente.

Mesmo na fase de estudo conceitual ou viabilidade, o trabalho de um agente integrador (construtora) é fundamental. Quando realizado em conjunto com a Cadeia de Valor permite avaliar as melhores soluções para cada projeto. Tal cadeia de valor é formada por projetistas, consultores e fornecedores estratégicos.

Assim, os esforços de Pré-Construção não se restringem às premissas de engenharia e à forma mais rápida e econômica se chegar ao produto pretendido. Eles também possibilitam:

  • Assegurar o desempenho de um “pacote completo e integrado”;
  • Antecipar incertezas, já nas fases preliminares, reduzindo riscos;
  • Influenciar para a obtenção dos menores custos e prazos;
  • Apontar o budget, o prazo para desenvolvimento e início da operação do empreendimento, processos úteis para a extração de dados para o estudo de viabilidade;
  • Definir antecipadamente o escopo, o custo e o cronograma do projeto;
  • Identificar oportunidades para possíveis economias de custos;
  • Agregar valor também a projetos ainda não bem definidos ou de maior complexidade;
  • Dominar informações relevantes para a tomada de decisões, avaliando diferentes cenários para optar pela melhor solução;
  • Definir a estratégia de contratação mais adequada aos seus propósitos;
  • Minimizar riscos, bem como a quantidade de mudanças e custos inesperados com alterações do cronograma, durante a execução da obra;
  • Garantir a integridade da produção.
  • Reduzir custos com serviços em garantia (pós-obra).

Ciclo de vida do projeto

Na figura a seguir são apresentadas duas curvas, no Ciclo de Vida de um Projeto, que representam:

  • Em vermelho: a evolução dos custos de um projeto/empreendimento;
  • Em azul: a capacidade de influenciar os custos, os prazos e a qualidade.

pré-construção - custos prazos qualidade - artigo Paulo Oliveira - Mutual - Buildin

Ênfase na Concepção e Projeto para influenciar custos, prazos e qualidade, durante a etapa de Produção

Fica claro que a grande contribuição para a redução de custos e para a melhora de qualquer projeto se dá nas etapas preliminares. Ou seja, a partir do estudo conceitual e ao longo das primeiras etapas do desenvolvimento do projeto.

A partir do início da construção, o melhor a fazer é cumprir o planejado, havendo pouco espaço para influenciar custos.

Na próxima figura, podemos entender como podemos reduzir incertezas orçamentárias, mesmo na etapa de concepção ou no início do projeto básico. Para isso é necessário trabalhar de forma colaborativa. Ou seja, com a cadeia de valor e profissionais experientes nas diversas especialidades envolvidas. Sempre definindo premissas consistentes, estabelecendo soluções de engenharia adequadas e antecipando informações de projeto.

pré-construção - custos prazos qualidade -incertezas - artigo Paulo Oliveira - Mutual - Buildin
Impacto na redução das incertezas, nas fases preliminares de um projeto, sem Pré-Construção (A) e com Pré-Construção (B)
(A)                                                                                  (B)

Portanto, podemos reduzir incertezas orçamentárias, mesmo na etapa de concepção ou no início do projeto básico. Para isso é necessário trabalhar de forma colaborativa. Ou seja, com a cadeia de valor e profissionais experientes nas diversas especialidades envolvidas. A finalidade é definir premissas consistentes, estabelecer soluções de engenharia adequadas e antecipar informações de projeto.

Os dados obtidos são úteis para alimentar estimativas de custo e prazo. Ou seja, consolidar a análise da construtibilidade, racionalizar processos e ganhar tempo. Este um dos itens mais preciosos para a maior parte dos projetos. Especialmente em comparação ao desenvolvimento dos projetos de maneira convencional.

Escopo da Equipe de Pré-Construção

O escopo da equipe de Pré-Construção é bem abrangente e definitivo para o sucesso do projeto. É responsabilidade de seus integrantes:

  • Estimar custos;
  • Participar das decisões do projeto;
  • Fazer avaliações;
  • Fazer estudos de Engenharia e Análise de Valor (EAV);
  • Avaliar alternativas;
  • Definir cronograma, histograma e plano de ataque.

Além disso, a equipe de pré-construção contrata:

  • Contrata projetos, licenças e projeto legal;
  • Dá suporte à aquisição do imóvel;
  • Analisa custos de operação ao longo do ciclo de vida do empreendimento.

Vale lembrar que na etapa de Pré-Construção, a construtora é remunerada pelo trabalho de engenharia e gestão dos projetos.

A integradora (construtora) deve atuar como uma prestadora de serviços. Isso tanto para atender o proprietário quanto o arquiteto e demais projetistas. Além disso, deve disponibilizar informações atuais, completas e precisas.

Isso permite que as decisões sejam bem fundamentadas e ponderem, com equilíbrio, o cronograma, o custo e a qualidade. Ou seja, considerando não apenas o investimento inicial, mas sobretudo implicações do custo ao longo do ciclo de vida do empreendimento.

Sempre trabalhando de forma colaborativa, serão compartilhadas informações sobre:

  • Sistemas construtivos;
  • Inovações tecnológicas;
  • Processos; e
  • Procedimentos.

Tudo para garantir que o cliente receba um empreendimento de alto desempenho que maximize o retorno sobre o capital investido.

Ferramentas de Apoio

Há décadas a construção vem buscando o caminho da industrialização. Ou seja, seguindo melhores práticas de outros setores industriais, como a aeroespacial e a automotiva.

Este é um processo necessário e sem volta. Afinal, a obtenção de ganhos de escala e de produtividade, com consequente redução de custos, é exigência à sobrevivência de empreendedores e empresários que militam no mercado de engenharia e construção. As margens são, geralmente, baixas e desproporcionais ao risco inerente ao negócio.

O aumento da mecanização e da industrialização também são respostas urgentes à impossibilidade do incremento elástico da mão de obra que atua no setor. Isso sobretudo para atender fases de rápido crescimento da demanda, com reflexos negativos na qualidade dos serviços, gerando retrabalho.

Não posso deixar de citar os aspectos legais e sensíveis, envolvendo questões trabalhistas e relações com sindicatos. Estes têm sido uma forte barreira para o desenvolvimento do setor.

A capacidade de geração de valor da Pré-Construção tem sido fortemente expandida. Isso graças ao apoio de ferramentas de Planejamento e Logística industrial, Lean Construction, Engenharia Simultânea, Engenharia e Análise do Valor (EAV) e Target Costing, além do desenvolvimento de processos e softwares.

BIM na pré-construção

Assim, neste sentido, o uso progressivo do Building Information Moduling (BIM) ou Modelagem da Informação na Construção, vem contribuindo decisivamente nos estudos de engenharia e Pré-Construção. Afinal, reúne um conjunto de informações multidisciplinares sobre os empreendimentos, desde a concepção até as fases de uso e manutenção.

A integração das informações possibilita o rápido diagnóstico das interferências. Logo, aponta a necessidade de compatibilização, além da extração automática de quantidades e dados sobre materiais, prazos e custos.

Temos usado, com eficiência, a modelagem, com premissas definidas por consultores, projetistas e especialistas. Isso tem permitido a antecipação de informações. Ou seja, mesmo antes de termos o primeiro desenho com definições mais claras do produto.

Estes estudos  têm sido muito úteis para avaliarmos diferentes alternativas em um estudo de viabilidade para um empreendimento qualquer. Permite considerar, por exemplo: a movimentação de terra, as fundações, a estrutura, os fechamentos e as instalações de uma edificação.

O BIM permite fazer estudos de logística de canteiro e do sequenciamento da construção ou montagem, muitas vezes com animação. Isso tem sido muito útil na escolha da melhor alternativa em cada caso. Assim, garantindo eficácia, produtividade e, consequentemente, o menor prazo e custo de produção.

pré-construção - custos prazos qualidade - modelagem BIM - artigo Paulo Oliveira - Mutual - Buildin

Modelagem de outlet, estudo de sequência de montagem, logística e estoque, bem como visualização de detalhes construtivos com o emprego do BIM

Resultados e Produtos do Trabalho de Pré-Construção

Os principais resultados e produtos de um bom trabalho de Pré-Construção, são:

  • Escopo claro e bem definido do projeto;
  • Estudos e definição de premissas de engenharia e projeto;
  • Análise de sistemas e métodos construtivos;
  • Logística do canteiro;
  • Plano de ataque;
  • Cronograma da obra;
  • Estimativa de custo;
  • Identificação de oportunidades para aplicar Engenharia e Análise de Valor;
  • Análise de riscos;
  • Planejamento, desenvolvimento, coordenação e compatibilização do projeto executivo;
  • Projeto de fabricação (quando for o caso);
  • Análise da construtibilidade;
  • Planejamento e orçamento executivo da obra, além de especificações e demais documentos de construção;
  • Projeção do fluxo de caixa;
  • Plano de aquisição;
  • Plano de gestão da qualidade, da segurança e do meio ambiente.

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Estudo de interferências na etapa de Pré-Construção, com utilização do BIM

Custos e Prazo do Trabalho de Pré-Construção

O custo da Pré-Construção pode variar de 1% a 2% do custo total do empreendimento. Ou seja, depende da complexidade e quantidade de trabalho necessário para atingir os objetivos pretendidos.

Este valor é geralmente incorporado às despesas com consultoria e desenvolvimento do projeto. Contudo, a melhor visão é que não se trata propriamente de um custo e sim de um investimento. Afinal, o retrabalho para a correção de problemas de projeto e ao longo da obra, decorrentes da ausência de um bom serviço de Pré-Construção poderá custar muito mais.

Muitas vezes construtoras com expertise na gestão da Pré-Construção conseguem absorver parte deste custo. Isso se forem contratadas para a etapa de construção ou produção, dando desconto para o cliente. Isso é possível devido ao conhecimento amplo do empreendimento, domínio do escopo, do orçamento e do cronograma. No final, é possível reduzir contingências e gerar economia nas aquisições e execução da obra.

Dependendo da abrangência, um trabalho de Pré-Construção pode demandar algo entre 3 e 12 semanas. Isso é bastante rápido, considerando o valor agregado ao empreendimento e ao cliente.

Uma forma de extrair bons resultados, mesmo realizando um trabalho de Pré-Construção com escopo limitado e prazo curto, é a concentração do esforço da equipe nos itens mais críticos e complexos. Ou seja, que geram maior impacto no custo e no cronograma. A experiência dos envolvidos com base em dados e custos e análises paramétricas em projetos similares são uma contribuição importante para que os objetivos sejam atingidos.

Conclusões

Vivemos em um mundo em transformação, onde o que é bom passa a não ser mais suficiente. Além disso, as expectativas e necessidades são cada vez mais desafiadoras e difíceis de serem materializadas em entregas consistentes.

Nossa missão não é nada fácil. Assim, o objetivo é criar, a partir de um programa de projeto e de um escopo bem definidos, um nível de comunicação suficiente, na Cadeia de Valor, para que o conceito e todos os elementos relevantes do projeto sejam bem compreendidos por todas as partes interessadas.

Portanto, iniciar um projeto com um orçamento, um cronograma e um plano de ataque otimizados e confiáveis, desenvolvidos por uma equipe experiente de engenharia e projeto, multidisciplinar e de alto desempenho, que trabalhe de forma colaborativa e integrada é uma boa largada.

Assim, podemos garantir que a qualidade da entrega e que os objetivos e as metas traçadas para o projeto sejam alcançados.

A Pré-Construção agrega claros benefícios para o cliente. Antecipa incertezas, reduz riscos e permite a entrega de um projeto bem resolvido e detalhado.

Ampliam estes benefícios o compromisso com o desenvolvimento tecnológico e a inovação. Isso permite explorar mais amplamente sistemas construtivos modernos e os benefícios da construção industrializada. Logo, gerando maior qualidade e garantia dos prazos de entrega.

Assim, o uso progressivo de ferramentas tais como Engenharia e Análise do Valor, Target Costing, Lean Construction e o emprego de processos como o BIM, possibilitam a construção virtual de um empreendimento, elemento a elemento. Mais que isso, permite, testar e avaliar previamente as soluções. Isso potencializa o trabalho de Pré-Construção com enorme capacidade de geração de valor e múltipla visão de todas as perspectivas e alternativas para execução.

O objetivo é buscar, sempre, os menores custos e prazos, garantindo ainda a integridade da produção.