15 Janeiro 2018

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Principais técnicas de análise de investimento imobiliário

Original de Buildin
análise de investimento imobiliário
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Se você se interessou por técnicas de análise de investimento imobiliário, vai concordar que é preciso avaliar as possibilidade de investimento antes de aplicar dinheiro, não é mesmo?

É bem provável, inclusive, que até já saiba quais são os erros mais comuns ao investir no mercado imobiliário.

Agora você vai entender melhor sobre quais são e como utilizar as principais técnicas de análise de investimento imobiliário. Com isso, vai poder ter mais segurança ao analisar uma oportunidade. O resultado serão investimentos mais lucrativos para você e sua empresa.

Neste post você vai ler sobre técnicas como payback, VLP e TIR que te ajudarão na tomada estratégica de decisões.

De uma forma bastante sucinta, entender mais sobre técnicas de análise de investimento imobiliário vai te ajudar a responder três questões fundamentais:

  1. O investimento vai se pagar?
  2. O investimento vai aumentar ou reduzir o capital aplicado?
  3. Esta é a melhor alternativa de investimento?

Antes de mais nada, vamos definir!

O que é a análise de investimento imobiliário?

Um conceito básico e bem aceito pelo mercado em geral prega que investimento é o sacrifício do benefício de usufruir do dinheiro agora em troca da possibilidade de uma receita futura superior.

Ou seja, o recurso não é utilizado agora porque acredita-se que dentro de determinado período de tempo o montante será ainda maior.

Certo, mas como é possível saber que será maior? E quão maior será?

Daí a importância das técnicas de análise de investimento imobiliário.

De uma forma bastante resumida, a análise de investimentos é o emprego de técnicas contábeis e financeiras. A finalidade é identificar qual é a melhor alocação de investimento dentre as diversas alternativas possíveis.

Já vamos falar um pouco sobre quais são e como funcionam as técnicas de análise de investimento imobiliário.

Inicialmente, é importante saber que resultado da aplicação de tais técnicas vai permitir saber se há rentabilidade no negócio. Mais do que isso, de quanto será tal rentabilidade. Com isso, ao processar dados, equações e cálculos relativos ao ativo por meio das técnicas é possível mensurar se o investimento está dando certo ou não.

Esse tipo de análise é indispensável no momento anterior à realização de um investimento. Por isso, as técnicas de análise de investimento imobiliário são ferramentas de apoio imprescindíveis à tomada de decisão por parte do investidor.

É por meio da aplicação de tais técnicas, afinal, que é possível reduzir riscos e aumentar a lucratividade de cada uma das operações.

Nesse momento é bem possível que você esteja se perguntando:

Quais são as principais técnicas de análise investimento imobiliário?

Existem diversas técnicas para análise de investimentos, desde as mais simples até as mais sofisticadas. No entanto, três delas se destacam por serem mais corriqueiras dentre os investidores e economistas:

  • Payback;
  • Valor presente líquido (VPL);
  • Taxa interna de retorno (TIR).

Agora vamos analisar cada uma delas individualmente!

Payback

Certamente, a técnica de Payback é o método mais básico ao se avaliar a viabilidade de um investimento financeiro. É essa técnica que determina o tempo entre o desembolso e a recuperação do investimento inicial.

Sua disseminação relaciona-se à sua eficácia e à sua simplicidade. Por meio deste método basta somar os valores dos rendimentos auferidos a cada período. Quando a soma dos mesmos resultar igual ao valor do investimento inicial, está determinado o período de payback do investimento.

Talvez você já tenha concluído que quanto maior o período de tempo necessário para igualar o valor investido, menos atrativo é o investimento. Esta é uma das técnicas de análise de investimento imobiliário que determina a medida de risco do investimento.

Isso porque o período de payback é proporcional à liquidez do investimento. Logo, relaciona-se diretamente ao seu risco.

O que podemos concluir disso?

Que se o período de payback encontrado for menor que o tempo máximo tolerável de recuperação do capital, o investimento mostra-se viável. Agora, o problema é quando o período de payback é maior que o tempo máximo tolerável de recuperação do capital. Daí, numa situação destas, o investimento não é recomendável.

Desvantagens do payback

Por ser muito simples, o payback é uma das técnicas de análise de investimento imobiliário que apresenta algumas desvantagens. A principal delas é ignorar em seu cálculo o valor do dinheiro no tempo. Ou seja, o payback não desconta os valores de fluxo de caixa futuros.

Dessa maneira, o payback cobre somente o período de tempo máximo de retorno aceitável pelo investidor desde o momento de entrada de capital até a equalização entre retorno e investimento. E esse período máximo aceitável pode ser muito subjetivo.

Além disso, o payback apresenta outra desvantagem. Tal método ignora o retorno estimado para o projeto. É que ele não reconhece os fluxos de caixa ocorridos após o período de recuperação do capital.

Uma forma de corrigir isso é por meio do transporte dos saldos futuros do fluxo de caixa a valores presentes. Esse o método é conhecido como análise de payback descontado.

Quer saber tudo sobre payback para investimentos imobiliários? Confira o artigo completo sobre payback que o Pedro Beck escreveu para o Buildin!

Valor presente líquido (VPL)

Um pouco mais sofisticada do que o payback, a técnica de valor presente líquido – ou VPL – considera o valor do dinheiro no tempo.

Isso significa que toda e qualquer entrada e saída de capital é trazida a valores presentes. Dessa maneira, essa técnica de análise de investimento imobiliário pode ser aplicada a rendimentos convencionais ou não.

Para fazer isso, a técnica de VPL aplica uma taxa de desconto específica aos fluxos de retorno do investimento. Conhecido como taxa de desconto ou taxa média de atratividade (TMA), o VPL determina o retorno mínimo que um investimento precisa apresentar para que seja considerado atrativo ao investidor. É uma forma de o investimento cobrir os respectivos custos de oportunidade envolvidos na operação

Para determinar a taxa de desconto é preciso tomar como base fatores relacionados ao objetivo final do investimento, à natureza do negócio, ao custo efetivo do capital, dentre diversos outros fatores.

De qualquer maneira, nos casos em que o VPL for maior do que zero é possível concluir que o investimento é viável. Afinal, um VPL maior do que zero indica que o investimento é capaz de remunerar o investidor, além de garantir o retorno do capital investido de forma satisfatória.

Consequentemente, nos casos em que o VPL for igual a zero, o resultado é inconclusivo. Ou seja, o investimento não resultará em lucro ou prejuízo de capital. Entretanto, pode comprometer o custo de oportunidade.

Agora, nos casos em que o VPL for menor que zero, é possível concluir que o investimento não é viável. Ou seja, os respectivos rendimentos futuros serão insuficientes para atingir rentabilidade acima do custo de oportunidade.

Desvantagens do VPL

Assim como o payback, o método VPL de análise de investimento imobiliário também apresenta desvantagens.

Dentre elas, a principal é o fato de trabalhar com termos absolutos em vez de termos relativos. Ou seja, unidades em vez de taxas.

Isso impossibilita que o VPL seja usado ao comparar situações de investimento em escalas diferentes.

Você deve estar querendo saber o que isso significa na prática, não é mesmo?

Significa que investimentos envolvendo grandes quantias podem vir a apresentar VPL superior a investimentos menores mesmo que não sejam melhores em termos relativos.

O Pedro Beck fez um artigo explicando detalhadamente o que é VPL! Confira!

Taxa interna de retorno (TIR)

Agora que você já sabe o que é VPL, talvez esteja se perguntando qual é a taxa que iguala seus resultados a zero, não é mesmo?

Pois saiba que essa é a TIR ou Taxa Interna de Retorno. Por meio da aplicação da TIR, todas as entradas de capital ficam igualadas em todas as aplicações.

Com isso, concluímos que a TIR complementa a análise de VPL. Isso porque ela reflete os rendimentos reais proporcionados pelo investimento num determinado período dado.

A partir da aplicação da TIR podemos sofisticar um pouco mais a análise de investimento imobiliário. O critério para aceitar um investimento – ou seja, sua viabilidade – passa a ser uma TIR maior que a taxa de retorno desejada.

Por meio da aplicação da TIR é possível comparar investimentos de diferentes tipos. Além disso, por ter caráter relativo, a TIR leva em conta o prazo total e a escala dos investimentos.

Com a TIR os resultados são expressos em percentuais e não em valores absolutos, como no caso do VPL.

Desvantagens da TIR

Por trazer um resultado mais preciso, a TIR apresenta como principal desvantagem o fato de não ser simples. A  TIR não costuma ser calculada manualmente. Isso porque não possui uma fórmula exata que a permita ser encontrada de forma direta.

Conclusão

Agora você já conhece os três métodos de análise de investimentos mais comumente utilizados.

Embora sejam extremamente úteis para a tomada de decisão, não são os únicos fatores que devem ser levados em consideração.

Saiba que em muitas casos não basta olhar a rentabilidade do investimento. Cada investidor e investimento apresenta características específicas e que merecem uma análise aprofundada. É muito importante se aprofundar no estudo de cada um desses itens.

Para saber qual das técnicas de análise de investimento imobiliário utilizar e como aplicá-las, inscreva-se no curso de viabilidade econômica para incorporações imobiliárias. O primeiro módulo é totalmente gratuito!

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Autor
Bruno Loturco

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